有料老人ホーム介護施設で土地活用 ｜高齢者専用住宅等の建設と経営

<iframe src="http://www.spa.co.jp/form/" height=300 width=300>
この部分は iframe 対応のブラウザで見てください。
</iframe>

　賃貸マンションや、アパートに比べて一括賃貸は、入居者は常に100％、長期契約（通常は20年以上）で良いことづくめなのですが、介護事業者が撤退してしまうと、一気に0％となってしまいます。現在のところ、優良な施設（特に特定施設はプレミア付で）はその後の経営者に困ることはない状況ですが、大家さんとしては大いに、気になるところです。
　契約期間と、銀行ローンの返済期間をなるべく一致させるとともに、賃借者の退去を防止するために、契約の時に、協議すべきいくつかの特約があります。

1.契約期間途中解約の原則禁止
2.退去時のペナルティ条件。残りの家賃の一括支払いや、銀行ローンの精算責任を負ってもらうなどの方法があります。
3.バックアップ契約。第3者の介護事業会社に、賃借者の退去、あるいは倒産時の賃貸契約の継承を保証させる。
　
　もちろん、信頼をベースに賃貸借関係を継続させるわけですから、どちらかだけが有利な条件を立場の違いで強制するのは慎むべきですが、このような条件も含めて長期に渡る契約の安定をはかるべきでしょう。

　土地が市街化調整区域であった場合はどうでしょうか。住宅型の有料老人ホームや高齢者専用賃貸住宅は自立の方も利用するので不可ですが、グループホーム、介護型有料老人ホーム、デイサービス、小規模多機能施設はいずれも、介護専用施設です。原則として市街化調整区域に建設ができます。但し、前述の通り認可される施設数がかなり少なくなっている現状を考えると、市街化調整区域の有効利用は簡単ではありません。
　この場合考えられるものは、ショートステイです。20室以上の部屋数でデイサービスなどを併設したショートステイは、全国的に不足しており、行政も建設に賛成してくれることが多いのです。運営者が少ないため介護事業者を探すのがやや難しい面がありますが、今後の急激な増加が予想されるため、運営事業者も増加すると予想しています。市街化調整区域であれば検討すべき施設でしょう。

　特定施設の指定が受けられない場合、もう方法はないのでしょうか。有料老人ホームには、その他に、住宅型、健康型の合計３種類あります。この中で住宅型の有料老人ホームはやはり、一括賃貸の対象になります。需要と供給の関係で、介護型よりやや賃貸条件は劣りますが、それでも現在、魅力的な土地に対する介護事業者の出店意欲は大きいといえましょう。必要な土地の大きさは介護型と同様ですが、やや大きめの施設が好まれます。40室では借主が現われないかもしれません。
　また、高齢者専用賃貸住宅というものもあります。詳しい内容は各論に譲りますが、運営会社の方針によって、住宅型有料老人ホームではなく、この区分として借り受ける場合があります。

　民間介護施設が急激に増加した結果、介護保険の予算不足により、グループホームや介護型有料老人ホームの、開設規制も話題となりました。この中で2006年4月介護保険法の大きな改正がありました。保険料の増大を防ぐための、予防介護、施設介護から在宅介護への回帰、個室化の推進等がその骨子です。
　一部地域に施設の供給過多による空き室の増加、また人手不足も懸念されます。競争により淘汰される施設が今後出てくることは否めません。しかし、前述のいわゆる総量規制の例に見るように、自由競争といいながら行政側はある程度これら施設の増加をコントロールしています。
　たとえば、グループホームは、平成18年４月１日の介護保険改正により地域密着型事業となり市町村より介護保険事業所の指定を受けなければいけなくなりました。各市町村では、介護保険事業計画を作成し、それをもとに介護行政を実施しております。その介護保険事業計画にグループホームの設置予定がなければ許可が下りません。このように新規の介護事業所の開設に関しては、都道府県や市区町村の介護保険事業計画が基本となります。ある程度その地域に介護施設が充足してくると、施設の新設・増加は難しくなると考えられます。
　さらに、地域密着型事業として小規模多機能施設、認知症対応のデイサービスの新設、高齢者専用賃貸住宅制度の新設など制度の急速な動きもあります。
　収支が単純に住居費だけで決まるわけではない事業計画の複雑さを制してこそ、このビジネスの勝利者となることができるのです。

具体的に検討したい土地があるのですがどうしたらいいですか？

まず「お問合せ」ページからフォームにしたがってお問合せいただくか、FAXで具体的な土地の図面をお送り下さい。こちらから資料等をお送りさせていただきます。
FAX:　03-3361-7772